不動産特定共同事業と第二種金融商品取引業の関係性とは？

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

第二種金融商品取引業は、金融商品取引業の1つです。

従来の不動産投資は金融商品には当てはまりませんが、不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング）では、特例事業がそれに該当します。

特例事業は、通常の不特事業を行うための許可（第1号事業者や第2号事業者の登録）に比べると参入しやすいため、まずはここから始める事業者様も少なくありません。

しかし、特例事業の出資持ち分は「みなし有価証券の売買」に該当するため、金融商品取引法の規定が適用されます。

不動産特定共同事業法（不特法）と金融商品取引法（金商法）、両方について知っておく必要があるでしょう。

今回は、不動産特定共同事業（不特事業）における第二種金融商品取引業について解説いたします。

第二種金融商品取引業とは？

金融商品取引業は、金商法に規定された投資性のある金融商品を取扱う業務を指します。

事業を行うには、内閣総理大臣への申請・登録が必要です。

登録が認可される条件は、資本金等の財産的基盤や、事業者としての適格性の規定などを満たすこと。

そして、金融商品取引業には4つの分類があります。

第一種金融商品取引業、第二種金融商品取引業、投資運用業、投資助言・代理業です。

第一種金融商品取引業

主に証券会社などが行う、有価証券の売買や店頭デリバティブ取引等、引受業務、私設取引システムの運営、有価証券等管理業務（投資信託）　等を指します。

第二種金融商品取引業

主に自己募集のファンドなどが行う、集団投資スキーム等の自己募集、みなし有価証券の売買等、有価証券を除く市場デリバティブ取引　等を指します。

投資助言・代理業

主に投資顧問業者などが行う、投資顧問契約に基づく助言、投資顧問契約や投資一任契約締結の代理・媒介　等を指します。

投資運用業

主に投資信託委託業者（運用会社）や投資顧問業者などが行う、投資一任契約等に基づく運用、投資信託等の運用、集団投資スキーム等の運用　等を指します。

不特事業は、この中の第二種金融商品取引業のみなし有価証券の売買等に該当するのです。

第二種金融商品取引業登録が必要な不動産特定共同事業

不特事業において第二種金融商品取引業登録が必要になるのは、特例事業を行う場合です。

特例事業とは、不動産特定共同事業契約に基づく収益・利益の分配を行なうことを目的とする法人「特別目的会社」（SPC）を介して行われるスキームのこと。

事業実施の為の許可は不要で、届出のみで可能なことから、参入障壁の低い事業です。

この特例事業では、SPC・第3号事業者・第4号事業者の3社が関わります。

直接的に現物不動産を保有し、分配金の配当をするのはSPC。

不動産の運用を行うのは第3号事業者。

投資家の勧誘や出資の募集、契約の仲介をするのは第4号事業者です。

投資家の出資持分が「みなし有価証券（集団投資スキーム）」に該当することから、実際に出資金を預かる立場でもある第4号事業者には、第二種金融商品取引業登録が義務付けられています。

第二種金融商品取引業の登録を受けるには？

第二種金融商品取引業を行うには、金融商品取引法第29条（参考：法令リード「金融商品取引法」）に基づく登録を受ける必要があります。

登録を受けるまでの流れは以下のとおりです。

1,事前相談

業務を行う上で必要な金融商品取引法の知識及び経験を十分に有している社員がいるか？業務執行体制は？

ファンドを取り扱う場合には、出資対象事業にかかる契約の概要や、リスクに関する顧客への説明内容及びその根拠などを書面で提出。

その書面に基づき、具体的な事業スキームや営業方法、組織体制等をヒアリングされます。

2,申請書の提出

申請書の提出先は、主たる営業所を管轄する財務局または財務事務所です。

3,審査

当該業務に関する十分な知識及び経験を有する社員の確保ができていること

金融商品取引法第29 条の4 に規定している登録の拒否事由に該当しないこと

等を確認します。

4,登録

審査に問題がなければ登録が認められます。

5,登録済通知書の送付

6,ADR措置協会加入等

金融ADR制度は、金融機関と利用者とのトラブルを裁判以外で解決を図る制度です。

すべての金融商品取引業者に、苦情処理措置及び紛争解決措置を講じることが義務付けられています（金融商品取引法第37条の7）。

7,営業開始

業務を行えることとなった日から3か月以内に、正当な理由がないにも関わらず業務を開始しない場合は、登録を取り消すことができます。（金融商品取引法第54 条）

第二種金融商品取引業の登録にかかる標準処理期間は2か月です。

ただし、ここには事前相談の時間は加味されていません。

申請後も、修正等が多ければ、それだけ時間がかかります。

さらに、申請時に必要な書類も多く、それらを揃えるのにも時間が必要です。

また、登録申請時に登録免許税15万円が必要。

登録には、そこそこの時間とお金がかかるのです。

まとめ

第二種金融商品取引業は、不特事業における特例事業に大きく関わる登録許可です。

特例事業は、みなし有価証券の売買に該当するため、金商法の規定が適用されます。

その為、第4号事業者には第二種金融商品取引業登録が義務付けられています。

現時点では、第4号事業者以外に登録義務はありません。

しかし、今後、特例事業以外も金融商品取引法が該当するようになるかもしれません。

今後、不動産特定共同事業への参入を検討されている企業様も、これから事業の拡大を目指している企業様も、不動産特定共同事業と金融商品取引法の関係性については、ぜひ注視していて下さい。