不動産特定共同事業における出資者保護の要「分別管理」とは？

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

分別管理とは、顧客財産を保護するために、不動産特定共同事業者の保有財産と、事業用の出資金とを分けて管理することです。

不動産特定共同事業法（不特法）により、不動産特定共同事業者には分別管理が義務付けられています。

ですが、そもそもなぜ、分別管理をする必要があるのでしょうか？

今回は分別管理の必要性と仕組み、注意点についてまとめました。

これから不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング）への参入をお考えの事業者様はぜひご覧いただき、分割管理と出資者保護についてご検討下さい。

なぜ分別管理が必要？

分別管理は、顧客財産保護のために必要とされています。

事業者（運営会社）の財産と、不動産特定共同事業の運用に用いられる財産を区別し、管理することで、事業者はその資金を、他の事業に充てることはできなくなります。

つまり、出資金の流用が防げるのです。

投資詐欺にありがちな、先の投資案件の配当金が払えないために、新たな投資商品を開発・募集し、その出資金で以前の商品の分配金を払う、いわゆるポンジスキームの防止にもなります。

また、事業者自体の口座と分けて管理をすることで、万が一事業者が破産しても、出資金の消滅リスクを減らすという意味もあります。

ただし、より安全に倒産乖離するためには、信託銀行等に信託する「顧客分別金信託」という方法で分別管理する必要があります。

分別管理をする方法

分別管理をする方法には2種類あります。

1,ファンドごとに帳簿書類を作成する

簡単に言うと、事業者自体の銀行口座とは別に、ファンド（不動産小口化商品）毎に別口座を作り、分けて資金を管理する方法です。

一番シンプルな方法ですが、各ファンドの出資金の流用防止には効果的です。

しかし、倒産乖離の観点では、口座を分けているだけで、あくまでも持ち主が事業者本体である以上、倒産後、顧客に財産が返還されるかは不透明です。

2,ファンドごとに信託銀行等に信託する「顧客分別金信託」

こちらの方法の場合、口座が分かれるだけでなく、運用資金は信託銀行の管理下に置かれます。

そのため、顧客財産の流用防止になるだけでなく、万が一事業者が破綻した場合でも、信託銀行等（受託者）から受益者代理人を通じて、各投資家へ資産を安全に返還することができます。

不動産特定共同事業において、顧客財産を預かる立場の第2号事業者・第4号事業者には、顧客分別金信託による顧客財産保護が法令で義務付けされています。 （第1号事業者は義務がない代わりに、かなりの財産的基礎・財務の健全性、資金力が求められます。）

SPCを使った「特例事業」で分別管理をする方法も

SPCとは、ファンドを組成した企業とは別に、そのファンド（事業）の為に設立される法人のことです。

SPCが主体となる事業スキームのことを特例事業と言います。

特例事業では、たとえファンドを企画した会社が破綻しても、その事業者とは全く別法人という扱いであるSPCは、そのままファンドの運用を続けることが可能です。

つまり、対象不動産や出資金などの顧客財産の倒産乖離を図れます。

（元々、現物不動産が投資対象であることで、資産価値の消滅リスクが低いことがメリットの一つですが…）

ただし注意しなければならないのは、特例事業では、通常の不動産特定共同事業契約に基づく権利と異なり、金融商品取引法上のみなし有価証券とされます。

つまり、金融商品取引法の規制も適用されるということです。

第2号事業者や第4号事業者がSPCを用いた特例事業を行う場合には、不動産特定共同事業法（不特法）免許の他、第二種金融商品取引業の登録も必須となります。

（参考：金融商品取引法について（金融庁））

一般的な不動産投資とは違い、投資信託のような、より金融商品に近い扱いとなり、投資家保護に関する規定はかなり厳しいものとなっています。

分別管理＝元本保証ではない

分別管理を行うことで、投資家に一定の安心感を持ってもらうことはできるでしょう。

しかし前述のとおり、分別管理の方法によっては、万が一のことがあった際、出資金の全ては保護されない場合があります。

また、そもそも対象不動産の価値が下落すれば、事業者が破綻しなくても元本割れの可能性があります。

あくまでも「投資」なので当然のことですが、分別管理＝元本保証ではありません。

しかし、安全性を訴えれば訴えるほど、特に投資や資産運用に詳しくない人には誤解を与えかねないのです。

よって、信託銀行で分別管理する、SPUを使うなど、より安全性の高い方法を選択すること。

マスターリース契約やサブリース契約、優先劣後構造などの資産価値の下落（元本や利回りへの影響）への対策も打ち出すこと。

それに加え、それでもこのようなリスクはある、というマイナス面もきちんと説明することが必要です。

また、そうした丁寧な案内があると、かえって顧客からの信頼感は高まります。

出資者を保護する策はできるだけ講じ、アピールしつつ、それでもやはりリスクを完全に避けることはできない点もしっかり理解・納得した上で出資してもらうことが、結果的に事業者にとってもプラス（顧客の増加やリピート）に繋がるのです。

まとめ

不動産特定共同事業における分別管理とは、顧客（出資者）財産を保護するために必要な対策のひとつです。その方法はいくつかあり、安全性に多少の違いはあるものの、いずれも元本を保証するものではありません。

事業者としては、できるだけ安全性の高い方法を取り、顧客からの信頼を得たいところです。

ただし注意しなければいけないのは、安全性の高さばかり強調してしまうと、投資家に誤解を与え、トラブルになる恐れも。

出資金保護のための対策と同時に、それでも存在するリスクの説明を徹底することで、より安心して任せられる事業者として認知されます。

信頼が高まれば自然と投資家も集まり、より多く、より大きなファンドを扱えるようになるでしょう。

顧客を大切にすることが、自社の事業の成長につながります。

ぜひ、顧客目線でのサービスや説明、対策を打ち出すことを徹底してみて下さい。