不動産特定共同事業法と金融商品取引法との関係

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不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング）を行うには、一定の要件を満たす必要があります。

その要件とは、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づくもの。

事業を行う上で、（一部を除き）金融商品取引法のルールに縛られることはありません。

しかし、不動産特定共同事業（以下、不特事業）は、投資家から資金を集めて現物不動産に投資し、その収益を分配するスキーム。

金融商品取引法の規制対象となる集団投資スキームに非常に近いものがあります。

そこで、不特事業にも、金融商品取引法の規定の一部が準用されているのです。

今回はそんな、不特法と金融商品取引法について解説します。

不動産特定共同事業法の概要

実は1980年代には、不動産を分割して小口化し、複数の投資家が出資、共同事業として収益を分配する「不動産小口化商品」を扱う事業が生まれています。

しかし、その頃はまだ法が整備されておらず、バブル崩壊時に大きな損失を出しました。

そこで、投資家保護と、事業の健全な発展を目的に制定されたのが不特法です。

不特法は1995年4月に施行された法律です。

これにより、不特事業を行うには、国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要となる許可制度が設けられました。

健全な事業運営ができると認められた事業者しか、不特事業ができなくなったのです。

ただ、施行当時の法律では規定が厳しく、参入ハードルが高かったため、事業者はなかなか増えませんでした。

故に、事業をさらに発展、普及させるため、2013年、2017年、2019年と3度にわたり法改正が行われています。

今の法律になったのは割と最近のことなのです。

金融商品取引法とは

金融商品取引法（以下、金商法）は、

●有価証券を始めとする金融商品の取引が公正に行われること

●有価証券の流通の円滑化、資本市場がきちんと機能すること

を目的として、企業の情報開示や金融商品取引業者に関するルールを定めた法律です。

有価証券とは、財産的価値のある権利を表す証券や証書のことを指します。

例を挙げると、国債、社債、株券、新株予約権証券、投資信託の受益証券等がこれにあたります。

不特事業の場合、対象不動産の組合契約に基づく権利を保有することになります。

しかし、そこには証票などが存在しないので、直接的には有価証券に該当しません。

つまり不特事業は金商法のルールには縛られないのです。

※特例事業者（SPC）は第二種金融商品取引業の登録も必須となります。

ただし、その運用は、金商法の規制対象となる集団投資スキームに非常に近いもの。

そこで不特法は、「２項有価証券」「みなし有価証券」などと表現されています。

不動産特定共同事業法と金融商品取引法の関わり

みなし有価証券とはどのようなものでしょうか？

それは、金融商品取引法第２条２項の規定により、有価証券とみなされていることを指します。

出資者保護の観点から、有価証券と同じ規制を設けるべきということです。

そのため「損失補填の禁止」や「適合性の原則」など、金商法の規定の一部が準用されています。

損失補填の禁止とは

投資信託など、金融商品の取引で投資家に損失が発生（元本割れ）した場合に、事業者がその損失を補填することや、予定されていた利益が得られなかった場合に利益を追加することを禁止するものです。

損失の補填と言うと、一見、投資家にとってメリットのように思えます。

しかし、運用の結果損失が大きく、運営会社が倒産してしまった場合、結局投資家への補償はできない＝投資家に大きな損失が出ることに加え、市場を混乱させる恐れがあるため、禁止されています。

適合性の原則とは

投資家（顧客）の知識、経験、財産の状況、商品購入の目的に照らして、不適当な勧誘を禁止するルールです。

例えば、投資初心者に対してリスクの高い商品を提案するなどの対応は不適当です。

それぞれの顧客の状況に応じた、柔軟な勧誘、販売を行うことが大切です。

他にも様々な法律への対応が必要

このように、不特法だけでも難しいところに、金商法も関わってくる不特事業。

更に、金融商品販売法、犯罪等による収益の移転防止に関する法律（犯収法）、個人情報保護法、反社会的勢力との関係遮断に向けた取組み（反社態勢）など、他にも様々な規定や法律が絡んできます。

特に、個人情報保護法に関しては顧客からの信頼に即、直結する部分。

投資家の個人情報や口座情報など、多くの機密を扱うので、そこへの対応は必須です。

不特事業では、不動産の知識はもちろん、金融やプライバシーの知識も求められます。

ただし、それらを全て1人でできるようになる必要はありません。

社内、あるいは外部のプロ（行政書士など）にサポートしてもらっても良いでしょう。

まとめ

不特事業は、事業者にとってはターゲット拡大のチャンスが広がる魅力的な事業です。

その分、それ相応の知識を求められる事業とも言えるでしょう。

様々な法律、規定に関する知識や理解を深めなければいけません。

そして、もちろん不動産のことに関しても、常にプロであり続ける必要があります。

しかし、その苦労を乗り越えた先には、不動産に加え、金融のプロにもなり得ます。

不動産投資に限らず、売買など様々な不動産のお悩みに関して、より幅広い視点で、お客様のニーズに応える提案ができるようになるのではないでしょうか。

不動産特定共同事業への参入を検討されている事業者様は、ぜひ、金融商品取引法も抑えておいてください。