不動産クラウドファンディング｜利回りの仕組みを解説

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

不動産クラウドファンディングをすでに始めている人も、これから始めようかと検討している人も気になるのは利回りではないでしょうか。利回りが高ければそれだけ魅力的に感じますが、高利回りがすべてでしょうか？

利回りの高い・低いには理由があります。そこで、今回は気になる『利回り』についてご紹介させていただきます。

不動産クラウドファンディングにおける利回りを理解する

利回りは投資額に対する利益の指標となるため、検討をする上で重要な要素となります。しかし、利回りのみでファンドを選んでしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。今一度、利回りを理解していきましょう。

利回りとは

投資金額に対する収益の割合のことを指します。通常、年単位で示されるため「年利」とも呼ばれます。

リスクとリターンを示すのが利回り

「利回りが高いから多くの利益が見込める」逆に「利回りが低いから利益が見込めない」などで考えてはいけません。実は、利回りに固執してしまうと大きな損害を出してしまうリスクも生じてしまいます。

物件の購入額は賃貸の需要に大きく左右されます。賃貸需要の高い新築マンションなどは購入価格が高くなりやすいです。安定した入居率が担保されるため、安定した収入を求めるのであればおすすめです。

その一方で、中古マンションなどは新築マンションに比べると賃貸需要が少ないため購入価格が低くなりやすく、入居率も低くなってしまいます。

• (高)利回り＝年総収入に対し、購入額が低い
• (低)利回り＝年総収入に対し、購入額が高い

一見すると高い利回りの方が効率的に利益を得られるように思えますが、必ずしもそうではないことがわかります。

以上のことから人気の高い新築マンションなどの物件は低い利回りになり、あまり人気のない中古物件などは高利回りになるという構造が理解できます。

また、築年数のみならず、利回りは都心ほど低く、地方に行くほど高くなっていきます。

利回りの種類

利回りには種類があります。3つに分けられ、計算式も異なります。

• 表面利回り
• 実質利回り
• 想定利回り

それぞれ確認していきましょう。

表面利回り

表面利回りは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値です。計算式からもわかるように維持管理費など、物件の保有にかかるコストを計算に入れていませんので、実質的な利回りとは異なります。

実質利回り

実質利回りは、不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用や手数料を年間の家賃収入から引いた利回りのことです。マンション経営にかかる経費には、購入時の諸費用以外にも固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などがあります。

想定利回り

物件が満室であることを想定した家賃収入をもとにして計算した利回りを指します。あくまで満室時の利回りとなる点をきちんと理解しておかなくてはなりません。実際に得られるリターンとは相違があることも考えられます。

把握すべき注意点

利回りを理解する上で注意すべき点があります。

分配金は源泉徴収税が控除される

不動産投資クラウドファンディングで受け取る分配金は、源泉徴収税20.42％（所得税＋復興特別所得税）が控除されます。想定利回りは、源泉徴収税控除前の分配金で計算した利回りです。そのため、手取りベースの利回りは想定利回りよりも下がります。

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想定利回りは変更される可能性がある

想定利回りは確定されたものではありません。ファンドの運用がうまくいかなければ、分配金が減額されたり、無配当になったりするケースも考えられます。募集時に示されている想定利回りは確約されておらず、運用次第で変更となる可能性があることをあらかじめ理解しておきましょう。

運用期間によって異なる

運用期間が3ヵ月程度と短いファンドも中にはあります。その場合、想定利回りが高くても、得られる利益は小さくなります。運用期間も含めて検討するようにしましょう。

低利回りは儲からないではない

高利回りの物件は高い利益を見込めるものの失敗するリスクも大きいことは先ほどもお伝えしました。一方で利回りが低い物件であっても、さまざまな観点から空室リスクが低く安定した収入が見込めます。

3つの理由

1. 立地が良い
2. 築年数が浅い
3. 設備やメンテナンスがしっかりしている

1,立地が良い

人口が増えている都市部だと住居の需要が高いため空室が生まれるリスクは低くなります。特に主要な駅を通る鉄道の沿線や大学、オフィス街の近くなどは常に需要があります。また、大型スーパーやショッピングモール、公園、小学校などが周辺にある地域も人気があります。

2,築年数が浅い

新築や築浅の物件は設備などがそろっていて、それだけで大きな価値を持ち、大変人気があります。都市部の新築などの物件は非常に高い入居率になっています。

3,設備やメンテナンスがしっかりしている

オートロック機能が付いたマンションや入居時に家具が備え付けられている物件などは人気があり、空室も少なくなります。また、リフォームなどのメンテナンスが行われていると物件は入居者が増えやすい傾向にあります。

比較しやすい不動産クラウドファンディングサイトがおすすめ

利回りにも高い低い理由があり、それはサービス事業者によっても異なります。

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングではかんたんに比較・検討しやすく、ピッタリのファンドを選ぶことができます。その他にも、投資シミュレーションで得られる収入の把握もできます。

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