不動産クラウドファンディングの分配金の特徴

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

今回は投資初心者向けに不動産クラウドファンディングで得られる「分配金」の仕組みについて説明させていただきます。ぜひ最後までご覧ください。

不動産クラウドファンディングとは？

不動産特定共同事業法に基づいた不動産商品を小口化し、インターネットを通じて、多くの一般投資家から資金を募り、その資金で不動産の取得や運用を行います。事業者は運用で得た賃料や売却益などを「分配金」として投資家に還元します。

不動産クラウドファンディングは現物不動産投資と違い、小口化して出資を募るものです。そのため、少額から投資が行えるため、投資資金が少なくても不動産投資を通して運用益を得ることができます。

また、不動産の取得や管理などは、不動産特定共同事業法の許可もしくは登録を行った事業者が行うため、投資家自身は必要ありません。手間がかからず、ほったらかしでも大丈夫な新しい投資として注目を浴びています。

不動産クラウドファンディングの分配金とは？

不動産クラウドファンディング事業者が、不動産の運用益を投資家に分配する最終的な利益を「分配金」といいます。

国または都道府県から許可もしくは登録を行った事業者が、不動産を購入もしくは賃貸を行います。得ることができる収益には2種類あります。

• インカムゲイン(賃貸収益)
• キャピタルゲイン(売買収益)

収益の種類	収益源	コスト
インカムゲイン(賃貸収益)	賃貸料収入	不動産管理費用
キャピタルゲイン(売買収益)	不動産の売却益	不動産取得費用

不動産クラウドファンディングの事業者は、これらの収益のどちらか、もしくは両方で利益を生み出し、その利益を投資家に「分配金」として還元します。

この収益の種類は、ファンドごとによって異なります。投資を行う前に、契約成立前書面等で確認するようにしましょう。

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インカムゲインで安定した収入を得る

インカムゲインとは、入居者からの賃貸料の収入を収益源とするものです。賃料収入から不動産管理費用を引いた分が賃貸収益となります。不動産管理費用は、募集費や広告費、修繕費、保険料、管理費などです。

インカムゲインの特徴は、景気に左右されにくいということです。景気の良し悪しに関係なく、生きていく上で人には住む場所が必要となります。そのため、賃貸物件の入居率や賃貸収入は比較的安定しているといえます。また、実質利回りと想定利回りが大きくブレることは少なく、居住する人がいれば、長期的に安定した収入が得られます。

インカムゲインのデメリットを挙げるとしたら、入居率が低くなった場合には、その分収入が減ってしまうということです。空室や滞納によるリスクも否定はできません。しかし、そのリスクに備えた仕組みを取り入れ、投資家の保護に努めています。インカムゲインでのリスク対策は、「マスターリース契約・サブリース契約」です。

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リターンが期待できるキャピタルゲイン

キャピタルゲインの主な運用益は、取得不動産の売却益です。取得した不動産が購入時よりも高値で売れた時の売却益が「分配金」として分配されます。厳密には取得不動産の売却益から不動産取得費用を引いたものが売却収益となります。不動産取得費用とは、登記費用や不動産取得税、媒介手数料などです。

当初の見込みよりも高い価格で不動産を売却できた場合は、追加で配当を受け取れるファンドもあります。想定利回りが高く、より高いリターンが期待できるといえます。

逆に、当初よりも不動産価格が上がらなかった場合は、売却益が少なくなり、実際の分配率が低くなることがあります。インカムゲインと違い、景気や売却のタイミングによっても価値は左右されてしまいます。

万が一損失が出てしまった際を想定して、事業者は優先劣後出資を採用しています。

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リスクについては以下の記事をご覧ください。

不動産クラウドファンディングではどのようなリスク対策がされているの？

不動産クラウドファンディングの元本割れとは？

分配金にかかる税金

不動産クラウドファンディングの分配金にかかる税金は「雑所得」となります。「分配金」を受け取る前に、【所得税20％】＋【復興特別所得税0.42％】＝20.42％が事業者によって源泉徴収されています。そのため、投資家自身でも納税は基本的には必要ありません。しかし、確定申告が必要なケースもありますので、注意をしなければなりません。

さいごに

不動産クラウドファンディングをする上でポイントとなる「分配金」の特徴についてご紹介させていただきました。インカムゲイン、キャピタルゲインどちらもメリット・デメリットがあることをご理解いただけましたでしょうか。事業者はこのような情報を各ファンド毎に提示し、投資家がより安心して投資ができるような仕組み作りをしてくれています。出資をする前に、私たちも知識を蓄え、自身で判断する力をつけなくてはなりません。今回の記事で、少しでも不動産クラウドファンディングを知っていただけたら幸いです。

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