不動産特定共同事業法におけるセキュリティトークンとは？

不動産特定共同事業法では、現物不動産の証券化（持ち分の小口化）が可能です。

そして、不動産クラウドファンディングでは、電子取引業務ガイドラインに準拠することで、取引をオンライン上で完結＝デジタル証券の発行が認められています。

しかし従来の不動産特定共同事業では、デジタル証券と言っても、事業者と出資者が交わした電子契約書（電子署名）およびサイト上に明示される以外、持ち分の確認をする術がありません。

ある意味、運営会社と出資者との信用の上に成り立っている投資と言えます。

そんな従来の不特法ファンド（電子取引業務）の不透明性を解決するのがセキュリティトークンです。

今回は、不特法とセキュリティトークンの関係性について解説します。

セキュリティトークンとは？

ここでの「セキュリティ」は有価証券を意味します。

「トークン」はデジタルデータ（価値を証明するものの代替）を指します。

2020年5月に改正された金融商品取引法第2条第3項において、セキュリティトークンは以下のように定義されました。

「金融商品取引法第2条第2項の規定により有価証券とみなされる権利のうち、電子情報処理組織を用いて移転することができる財産的価値のこと」

「電子情報処理組織を用いて移転することができる財産的価値」とは、ブロックチェーン等の技術を活用し、独自の技術基盤を用いて発行・管理されるデジタルデータ化された金融商品（有価証券）を指します。

ブロックチェーンとは、複数のコンピュータがデータを共有・管理する技術のことです。

投資業界では、外部からのデータ改ざんリスクを減らす技術として捉えられています。

分散型台帳技術とも呼ばれます。

つまりセキュリティトークンとは、オンライン上でやり取りできる利便性に加え、デジタルデータならではのリスク対策もとられたデジタル証券なのです。

クラウドファンディングとは切っても切れない関係性と言えるでしょう。

セキュリティトークンを発行するメリット

取引の安全性向上・信頼UP

セキュリティトークンは金融商品取引法の規制対象となっています。

また、前述の通りブロックチェーン技術が活用され、取引データの改ざんは不可能。

ルールに沿った安全な取引が可能です。

流動性の向上

従来の不特法ファンドは運用期間中、途中解約や中途換金ができない場合が殆ど。

流動性は無かったと言えるでしょう。

その分、運用期間も半年～数年程度の短めのファンドが多い傾向でした。

しかし、セキュリティトークン化することで24時間365日取引が可能に。

現物不動産投資のネックである流動性の問題を解決します。

投資家間での持ち分譲渡が可能に

これまでの不動産小口化商品は、運用期間中の持ち分の譲渡は基本NG。

不動産を所有することになる任意組合型契約の場合を除いて、相続も不可能でした。

しかし、セキュリティトークンの導入により、他の投資家への運用期間中の出資持分の譲渡や相続が可能に。

投資家にとっては、流動性が高くなることや、相続税対策になるメリットがあります。

また、投資家間での相対取引が可能になります。

それは事業者にとっては、低コストで二次流通を可能にするメリットがあります。

セキュリティトークンを用いたSTOスキームとは？

セキュリティトークンを活用した資金調達方法をSTO（Security Token Offering）スキームと呼びます。

投資家が不特事業者から取得した出資持分をセキュリティトークン化させる仕組みです。

STOにより、不動産クラウドファンディングにおける一連の業務が自動化。

ファンド募集～分配金の配当等、事業運用におけるコストや労力の削減が期待できます。

また、前述のように安全性・流動性が高まるので、投資家からの信頼も得やすくなります。

日本における不動産セキュリティトークン市場は拡大傾向が続いています。

しかし、まだ、特に一般投資家には知名度が高いとは言えない状況です。

とはいえ、今後も間違いなく加速して拡大する可能性は高いでしょう。

セキュリティトークンを用いたファンドを組成するには？

STOスキームでの不動産クラウドファンディング事業を立ち上げるには、セキュリティトークンの独自基盤の開発が必要です。

しかし、一般の不動産会社がそのような技術を持っていることはまず無いでしょう。

そこで多くは、デジタル証券プラットフォームを提供する事業者との協業により、STOスキームの実施を目指します。

その代表例が、株式会社LIFULL。

LIFULLは、2020年8月にSecuritize Japanとの業務提携により不動産特定共同事業者（不特法事業者）向けのSTOスキームの提供を開始。

同年10月には、このスキームを活用した国内初のSTO案件、エンジョイワークスの「葉山の古民家宿づくりファンド」を一般個人投資家向けに販売しました。

その後、不特事業者向けに、STOスキームを導入できるサービスも展開しています。

セキュリティトークンを用いた不動産クラウドファンディング事業を立ち上げるなら、こうしたサービスを利用するのもありでしょう。

まとめ

不動産投資は、投資対象が現物不動産＝持ち分が目に見えることが一つのメリットです。

不動産クラウドファンディングは、取引がオンライン上で完結できることが強み。

その反面、デジタル証券は「目に見えない」、持ち分が不透明であるとも言えます。

そんな悩みを解決するのがセキュリティトークンを用いたSTOスキーム。

このスキームを用いれば、持ち分が明確で改ざん不可能な安全性と、オンラインで完結できる利便性の両面でより良い取引が可能になります。

また、従来の不動産投資には無かった流動性や換金性も生まれます。

あらゆる投資商品の良いとこ取りな商品になると言えるでしょう。

これから不動産クラウドファンディングに参入する事業者様は、ぜひSTOスキームの導入も検討してはいかがでしょうか？