不動産投資のリスクとは？ | 知っておくべきポイントを紹介します

不動産投資は多くの人にとって魅力的な選択肢ですが、もちろんリスクも伴います。

この記事では、不動産投資における主なリスクとその対策について解説します。

不動産投資の空室リスクとその対策

賃貸に出している部屋やテナントが想定通り稼働していれば、不動産投資のリスクは軽減されます。

しかし、空室リスクは非常に厄介で、不動産投資を続ける限り、付いてくるリスクです。

私たちは空室リスクとその対策として何ができるのかを考えていきましょう。

なぜ空室リスクが発生するのか

空室リスクは、長期的に賃貸物件が空いてしまう恐れがあることです。

この点は、期待していた賃料収入が得られなくなるという意味で恐れられています。

空室が発生する主な原因としては、次のことが考えられます。

• 物件の立地が悪い
• 賃貸料が市場価格より高い
• 物件の設備が古いまたは不足している
• 競合物件が多い

空室リスクに対する具体的な対策とは？

実際にどのような対策をしていくのが望ましいのでしょうか。

空室リスク対策は、不動産投資を始める前と後で対応することがあります。

• 市場調査：市場価格を調査し、賃貸料を適正に設定する。
• 立地の強化：交通機関へのアクセスが良い場所や、商業施設が近い場所に投資する。
• 設備の更新：エアコンや水回りなど、古くなった設備は早めに更新する。
• プロモーション：空室が出た場合は、広告や不動産業者を活用して早めにテナントを見つける。
• 競合分析：同じエリアの競合物件を調査し、何が自分の物件より優れているのかを分析する。

空室リスクを低減するための長期戦略

今すぐ解決できる問題は、すぐに解決することが望ましいですが、長期的な視点で空室対策をすることも重要です。

• 多様なテナント層を狙う：学生、単身者、家族など、多様なテナント層に対応した物件を選ぶ。
• リノベーション：古い物件でも、リノベーションによって魅力を高めることが可能です。
• 短期賃貸：Airbnbなどの短期賃貸も一考することで、空室リスクを分散させることができます。

不動産投資の天災リスクとその対策

不動産投資において、天災リスクは避けられない要素の一つです。

天災リスクとは、自然災害によるリスクのことを指しますが、主なものとしては以下のリスクがあります。

• 地震
• 台風・洪水
• 火山噴火
• 土砂崩れ

具体的な対策

1. 地震調査: 投資する物件の地震リスクを事前に調査し、地震に強い建物を選ぶ。
2. 保険加入: 地震保険や火災保険に加入して、物件が被害を受けた場合のリスクを軽減する。
3. 防災設備: 防災設備（例：耐震壁、防水扉）を整える。
4. 緊急避難計画: テナントに対して緊急避難計画を共有し、災害時の行動指針を明確にする。

長期的な戦略

• 物件の位置選び: 洪水や土砂崩れのリスクが低い場所での投資を考慮する。
• 定期的な点検: 建物の構造や設備を定期的に点検し、必要な補修や改善を行う。
• 災害情報のモニタリング: 気象庁や地方自治体の発表する災害情報を常にチェックし、必要な対策を講じる。

天災リスクは完全に避けることはできませんが、上記のような対策と戦略によって、その影響を最小限に抑えることが可能です。

不動産投資を行う際には、これらの点をしっかりと考慮することが重要です。

不動産投資は金利上昇リスクがある

金利リスクは、金利の変動によってローンの返済額が増加する可能性があるリスクです。

特に、変動金利型のローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額も増加します。

具体的な対策

• 固定金利型ローンの選択: 金利が一定期間固定されるため、金利上昇の影響を受けにくい。
• 金利キャップ: 金利が一定以上に上昇しないようにするオプションを選ぶ。
• 返済プランの見直し: 金利が上昇した場合でも、返済が滞らないように返済プランを見直す。
• 短期間での完済: 金利リスクを避けるために、短期間でローンを完済する。

他にも、減価償却の仕組みを活用した税金対策により、キャッシュを潤沢にしておくことで、金利上昇などによるリスクに対応できるようにしておきましょう。

長期的な戦略

• 金利動向のモニタリング：金利の動きを常にチェックし、必要ならばローンの見直しを行う。
• リファイナンス：金利が低下した際に、新たな低金利のローンに切り替える。
• 多様な資金調達方法：銀行ローンだけでなく、個人投資家やクラウドファンディングなど、多様な資金調達方法を検討する。

金利リスクは、特に長期にわたる不動産投資で重要な要素です。

これまでお伝えした対策をしっかりと行い、金利リスクを最小限に抑えることが重要になります。

資金流動化に関するリスクとその対策

最後に、資産流動化に関するリスクを紹介します。

不動産投資のゴールは、その資産である不動産を現金化すること。

この資産を現金化する過程においても様々なリスクがるのです。

資金流動化リスクの発生原因

資金流動化リスクは、資産を現金化する過程で発生する可能性のあるリスクです。

具体的には、物件の売却が思ったよりも時間がかかること。

または、想定より低い価格でしか売れないといった状況が考えられます。

具体的な対策

• 適切な価格設定：市場調査を行い、物件の適正な価格を設定する。
• 販売戦略の策定：オンライン広告、不動産業者のネットワークなどを活用して、物件の販売戦略をしっかりと策定する。
• 物件の魅力を高める：リノベーションや設備のアップグレードを行い、物件の魅力を高める。
• 短期販売の検討：必要に応じて、短期間での販売を検討する。

長期的な戦略

• 資産の多様化：一つの物件に依存するのではなく、複数の物件や他の投資手段に資産を分散する。
• 流動性の高い物件の選定：売却が容易なエリアやタイプの物件を選ぶ。
• 緊急資金の確保：売却が遅れた場合に備えて、緊急資金を確保しておく。

不動産は売却が難しい場合があります。

流動性が低いと急な資金調達が困難になる場合もあり、十分な対策が必要になります。

よくある質問

Q

不動産投資の最大のリスクは何ですか？

A

空室リスクや天災リスクなど、多くのリスクがあります。

Q

不動産投資では投資資金を何年で回収できますか？

A

物件や運用方法によりますが、インカム収入の場合一般的には10~20年程度とされています。

Q

不動産投資で危険なエリアは？

A

犯罪率が高いエリアや自然災害が多いエリアは避けた方が良いでしょう。

Q

不動産投資のリスクにはどんな種類がありますか？

A

空室リスク、天災リスク、金利リスクなどが主なリスクです。

Q

不動産価格はどのように変動しますか？

A

経済状況や地域の人口動態によって変動します。

Q

ローンの種類によってリスクは変わりますか？

A

はい、固定金利と変動金利ではリスクが異なります。

Q

築年数はリスクに影響しますか？

A

築年数が古いと、修繕費用がかかる可能性が高くなります。