不動産投資とオーナーチェンジ | 賢い投資戦略のすすめ

不動産投資ではオーナーチェンジ案件を上手に活用することが成功の秘訣です。

これは多くの投資家が注目する投資戦略です。

特に、オーナーチェンジは賃貸物件の売買において重要な手法とされています。

この記事では、オーナーチェンジが不動産投資にどのような影響を与えるのか、その具体的なメリットとデメリット、そして注意点について詳しく解説します。

不動産のオーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは、賃貸中の物件を売買する行為です。

具体的には、オーナーのAさんが賃貸中のマンションをオーナーBさんに売却するイメージです。

この方法の最大の魅力は、新オーナーが即座に賃料収入を得られる点です。

また、不動産を売却するオーナーにとっては、空室状況が売却価格に影響します。

オーナーチェンジで不動産を売却するメリット

売却時に様々なメリットがあるのが、オーナーチェンジ案件です。

賃貸契約を残した状態で不動産を売却する手法には様々なメリットがあります。

オーナーチェンジで即時の賃料収入を受け取れる

新オーナーは購入後、すぐに賃料収入を得ることができます。

これは、新築物件や空室物件を購入してから入居者を見つけるまでの期間が不要なため、キャッシュフローが早期に確保できます。

オーナーチェンジ案件はリスクが軽減できる

既に入居者がいるため、空室リスクが低くなります。

ゼロから空室を埋めるとなると入居者募集の広告を出したり、管理会社に入居付けを依頼しなければなりません。

これは特に、賃貸市場が厳しい地域や状況で効果を発揮します。

オーナーチェンジでは管理の手間を省くことができる

入居者の募集や物件の管理、修繕などが不要です。

これにより、オーナーとしての運営負担が軽減されます。

オーナーチェンジ物件の所有権と法的手続き

オーナーチェンジが成立した瞬間、新オーナーは物件の所有権を取得します。

この所有権の移転は、土地・建物の登記簿にも反映されるため、登記手続きが必要です。

また、所有権の移転と同時に、既存の賃貸契約もそのまま継承されます。

所有権移転の法的手続き

1. 売買契約書の作成：売買が成立したら、まず売買契約書を作成します。
2. 決済：実際に売買契約に基づいた金額の決済を行います。
3. 登記：売買契約書に基づき、土地・建物の登記を行います。
4. 賃貸契約の継承：既存の賃貸契約は新オーナーに継承されます。この際、契約内容（家賃、敷金、礼金等）は基本的に変更できません。

既存賃貸契約の取り扱いについて

1. 敷金・礼金：既存の敷金や礼金は新オーナーが引き継ぎます。退去時の敷金返還も新オーナーの責任となります。
2. 家賃の振込先変更：新オーナーになった場合、家賃の振込先も変更する必要があります。これは通常、賃貸人に通知する形で行われます。

注意点

• 賃貸人への通知：オーナーチェンジが行われた場合、賃貸人に対してその旨を通知することが一般的です。これは法的には必須ではありませんが、透明性を保つために推奨されます。
• 契約更新時の変更：既存の賃貸契約は継承されますが、契約更新時には新オーナーと賃貸人との間で新たな契約内容を設定することが可能です。ただし、入居者にとって不利益変更になるような契約はトラブルにつながる可能性があるため慎重に対応する必要があります。

オーナーチェンジには所有権の移転だけでなく、多くの法的手続きと注意点が伴います。

特に、既存の賃貸契約の継承には細心の注意が必要です。

不動産投資のオーナーチェンジに関するよくある質問

Q

オーナーチェンジ物件の家賃は値上げできますか？

A

一般的には、既存の賃貸契約に従う形となるため、即時の値上げは難しいです。ただし、契約更新時には見直しが可能です。

Q

オーナーチェンジで購入したことを賃貸人に知らせる必要がありますか？

A

法的には必須ではありませんが、透明性を保つためには通知することが一般的です。特に、賃貸人が多い物件では、早めの通知が推奨されます。

Q

オーナーチェンジ後、物件の管理会社を変更できますか？

A

はい、新オーナーは物件の管理会社を変更することができます。ただし、既存の管理契約に解除条件や解除料が設定されている場合は、それに従う必要があります。

Q

オーナーチェンジ物件の修繕費用は誰が負担するのか？

A

通常、修繕費用は新オーナーが負担します。ただし、売買契約で特別な取り決めがされている場合は、その取り決めに従います。

Q

オーナーチェンジ後の賃貸人からのクレームはどう対処するべきか？

A

新オーナーは、賃貸人からのクレームに対して責任を持つ必要があります。具体的な対処方法はクレームの内容によりますが、通常は管理会社を通じて解決を図ります。