不動産クラウドファンディングの契約形態 | 任意組合契約とは？

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

不動産クラウドファンディングの契約形態の一つに任意組合契約と呼ばれるものがあります。

前回のブログでは、匿名組合型の契約形態について解説させていただきました。

不動産クラウドファンディングの契約形態には、大きく3つの形があります。

一つ目は、匿名組合契約。二つ目は任意組合契約、そして、三つ目は賃貸契約です。それぞれを『匿名組合型』『任意組合型』『賃貸型』と呼びます。

私たちが見る多くの不動産クラウドファンディグサイトで募集されているファンドは、匿名組合型のファンドが中心です。

匿名組合型のファンドは、資産運用に最適なファンドだと言われています。

では、任意組合型のファンドはどのようなファンドになるのか。

その契約形態と特徴について解説しています。

不動産クラウドファンディングにおける任意組合契約とは？

任意組合契約とは、各当事者が出資をして共同の事業を営むことを約束することによって、その効力を生ずる契約です。

任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、不動産事業者と投資家が出資して共同で事業を運営します。

つまり、不動産物件そのものに投資をすることになります。

ただ、ファンドの運営（業務執行組合員）については、その大半が事業者または関連会社になっていることが多く、任意組合型のファンドに出資したとしても、運営に関わることは滅多にありません。

任意組合契約型で募集される不動産クラウドファンディングの特徴

任意組合契約は、不動産クラウドファンディング事業者と投資家が投資先の不動産を共同で所有して運用する契約です。

任意組合契約型では不動産を所有する

任意組合型では、投資家は実際に不動産を所有します。

実際に不動産を所有することになりますので、不動産登記にも共有持分登記を行なうことになります。

実際の運用についても、一部の投資家が委任されて不動産投資に直接携わることになり、出資比率に応じた収益分配も行われます。

ただし最近では、業務執行組合員たる理事長名義にて登記を行なうような事業者も多く出てきています。

任意組合契約型のファンドは不動産投資と一緒です

任意組合型のファンドは、不動産投資商品になります。

したがって、投資責任や税金対策、分配金の課税区分に特徴があります。

投資責任は、基本的に無限責任となり投資した額以上の損失が発生する可能性があります。

税金対策は、現物不動産投資と同様に相続税圧縮効果があります。

分配金の課税区分は「不動産所得」として課税されます。

任意組合契約型のファンドは運用期間は3年以上が基本

任意組合型の不動産クラウドファンディングでは、基本的に3年以上の運用期間のファンドが主流です。

これは、ファンド商品そのものが不動産投資商品であることと相続対策が可能な商品であることが関係しているからです。

任意組合契約型ファンドのメリットとデメリット

任意組合型のファンドは、資産運用商品ではなく不動産投資商品です。

これを資産運用の観点でファンド分析をするのは大きな間違いです。

不動産投資商品としての任意組合型ファンドの特徴を理解する必要があります。

任意組合型ファンドのメリット

任意組合型ファンドの代表的なメリットは以下の通りです。

• 初期費用を抑えて不動産投資ができる
• 長期的な視点で収益を確保することができる
• 相続税対策ができる
• 大きなリターンが見込める
• 投資額に応じたキャピタルゲインを得ることができる

任意組合型ファンドのデメリット

• 投資物件に対して無限責任を負う
• 運用を自分でコントロールできない場合がある
• 天災地変等による毀損等により出資額以上の負担を負うケースがある
• 利回りが低いケースが多い
• 最低出資金額が高額で手軽さに欠ける

任意組合型ファンドに投資するメリット、デメリットは以上のようなことが考えられます。

相続税対策に最適な投資手法です

任意組合型ファンドの最大の特徴で投資家にとっての最大のメリットは、相続税対策ができる点です。

金銭出資型の任意組合契約の場合、実際に不動産を所有していることと同じ扱いになります。

不動産投資の場合、不動産の評価額が実勢価格よりも低くなるため、相続や贈与の際に節税効果が期待できます。

一定以上の資産があり、それを相続や贈与によって分配したいと考えている方にとって、任意組合型のファンドは有効です。

小口化されたファンドによって資産を細かく分けることができ、相続や贈与の際には均等に分けるられます。

相続や贈与を考えている場合は任意組合型の不動産クラウドファンディングが最適です

ITと不動産投資を掛け合わせた不動産テック系のサービスで、これまでの不動産投資と金融の概念を変える注目の産業です。

不動産投資商品としての任意組合型と資産運用商品としての任意組合型には大きな違いがあります。

今回は、任意組合型契約の詳細についてお伝えしました。

相続や贈与を中心に考えていて、その税金対策が必要な人は任意組合型のファンドに投資をするべきでしょう。

任意組合型の不動産クラウドファンディングサービス

任意組合型の不動産クラウドファンディングは匿名組合型と比べると少ないですが、事業者を紹介していきます。

T-SON – 上場企業が運営

T-SONが運営する不動産特定共同事業には、3つのサービスがあります。

1. キャピタル重視型の森林再生
2. インカム重視型のSMART FUND
3. 任意組合型のSMART FUND SONAE

任意組合型の小口投資（SMART FUND SONAME-スマートファンドそなえ-）に関しても、他のファンドシリーズと同様に、独自開発のAIを活用して対象不動産の選定を行なっています。

また、同社が組合理事長として対象不動産の運用を行なう方式を採用しており、一口100万円、想定運用期間3年で募集をしています。

想定分配利回り（年利）は5.5％に設定（ファンドにより異なる）されていて、比較的高めに設定されているのが特徴の一つです。

2022年3月時点で元本割れ0件を継続中という実績も兼ね備えています。

利回りくん – 1万円から始める任意契約型

利回りくんは、株式会社SYLAが運営する『社会貢献、地域創生、誰かの夢に』不動産という媒体を通じて応援投資を行い、安定的な利回りを得るサービスです。

募集ファンドは非常にバラエティに富んでいて多くの実業家や著名人が参画しているのも特徴の一つです。

匿名組合型、任意組合型と様々な形での募集を行なっていて、1万円から始められます。

『応援投資から安定的な利回りを得る』ことがファンドのコンセプトになりますので、投資家層も多岐に渡るのではないかと思います。

Good Com Fund – 東京都23区駅徒歩10分圏内のブランドマンションに投資できる

Good Com Fundは一口10万円～出資することができる任意組合型の不動産クラウドファンディングです。

2022年8月時点で公開されているファンドは2件（2022年9月1日より2号ファンド募集開始）ですが、慎重に事業を進めているような感じです。

ファンドの運用期間が15年と長いため、準備も慎重に行なっているのではないでしょうか。

扱っている不動産は都心一等地のものですので、間違いはありません。

相続税対策を考えている高齢者の富裕層をターゲットにした戦略はサイトデザインからも伝わってきます。

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