不動産クラウドファンディングの契約形態 | 匿名組合契約とは？

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不動産クラウドファンディングの契約形態には、大きく3つの形があります。

一つ目は、匿名組合契約。二つ目は任意組合契約、そして、三つ目は賃貸契約です。それぞれを『匿名組合型』『任意組合型』『賃貸型』と呼びます。

それぞれの契約型には、特徴や違い、メリット、デメリットが存在しますが、多くの不動産クラウドファンディング並びに、不動産特定共同事業者が『匿名組合型』でファンドを組成していて、最もポピュラーな契約型と言えます。

今回は、不動産クラウドファンディングにおける『匿名組合型』の契約について迫ってみましょう。

匿名組合契約とは？

匿名組合契約とは、商法第535条に記されている「匿名組合契約は、当事者の一方が相手方の営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約することによって、その効力を生ずる。」組合形態で、当事者と事業者の1対1で行われる出資契約になります。

あくまで出資に関する契約になりますので、事業者の業務を執行したり、事業者を代表することはできません。また、出資した当事者は、事業者の行なう行為について、第三者に対する権利、義務はありません。

匿名組合契約の大きな特徴としては、あくまで事業者との1対1の契約であり、事業の主体は不動産特定共同事業の事業者になります。

匿名組合契約で募集するファンドの特徴

匿名組合契約は、不動産クラウドファンディング事業者と投資家が1対1の契約を締結して運用されます。

匿名組合契約では不動産は所有しない

不動産を小口化して販売することから、多くの投資家が少しずつお金を出し合って、持分登記すると認識されることがありますが、それは大きな間違いです。

匿名組合契約では投資家が不動産を所有することはありません。ですので、相続税対策として活用することはできません。

匿名組合契約では少額から投資できるファンドが多い

ファンドへの出資可能額は、1万円や10万円から投資できるものが多く資産運用先の銘柄の一つとして扱われます。

1万円から出資できる不動産クラウドファンディングには、Creal、COZUCHI、利回りくん、Rimple、ちょこっと不動産などがあります。

10万円から出資できる不動産クラウドファンディングには、テクラウド、トモタク、わかちあいファンド、などがあります。

匿名組合契約のファンド運用期間は短期のものが多い

匿名組合契約では、不動産を所有することはありません。

したがって、相続税節税スキームも適用されず長期的に資金を預けるメリットが少なく、多くのファンドでは、長期での運用よりも、短期で運用されることが多いです。

運用期間が3か月、6か月のような一年未満のファンドや、ちょうど1年に設定しているファンドも多くみられます。

この理由は、一般的に間接金融を通じて仕入れた不動産は一年以内に売却するということが原則的なルールだったことも関係していて、直接金融で集めた資金で不動産を購入し、一年以内で売却するというこれまでの流れを踏襲した形なのだと思います。

したがって、運用期間が1年を超えるようなファンドでは、少々運用期間が長いように感じてしまうのです。

また最近では、投資家の資金の流動性を考慮して、既にイグジットが確定している物件をファンド化している事業者も出ていて、6か月以内の短期のファンドが目立つようになりました。

不動産クラウドファンディングで資産運用するなら匿名組合型のファンドを選ぼう

資産運用ブームの中、私たちの身の回りには様々な資産運用商品があります。株や投資信託、債券や不動産投資のような伝統的な資産運用手法に負けず劣らず、最近ではクラウドファンディングサイトを通じた資産運用が注目されています。

投資型クラウドファンディングの一つの位置づけとして、不動産クラウドファンディングがありますが、不動産クラウドファンディングで資産運用を始めるなら、匿名組合型のファンドを選択するようにしましょう。

その理由は大きく3つあります。

1. 利回りが高い
2. 運用期間が短い
3. 選択肢が豊富

多くの不動産クラウドファンディング事業者が募集しているファンドは、匿名組合型が中心です。新規参入事業者も多く、競争が激しくなっている業界ですので、利回りを高めに設定することで投資家の獲得に力を入れ、地位の確立を目指しているような状況です。

また、運用期間をどれだけ短くできるかが大きなポイントで、1年を超える運用期間では、投資家の資金も拘束されてしまうため、敬遠されがちです。

出資するファンドを選ぶポイントとしては、運用期間が1年以内のファンドを選ぶべきでしょう。

多くの事業者が参入してきている不動産クラウドファンディングですが、収益不動産に対する金融機関の融資が締め付けられている現状をみれば、今後も多くの事業者が参入し、市場は活性化されることは間違いありません。

そこで投資家がファンドを選ぶ時のポイントは『利回りと運用期間』になります。

利回りが高く、運用期間が短いファンドにどれだけ出資できるかがポイントになるのではないでしょうか。

ぜひ最適な不動産クラウドファンディングの事業者を見つけていただき、投資活動を活性化させてみて下さい。