不動産特定共同事業の「プロ」「スーパープロ」とは！？

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不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング）において「プロ投資家」「スーパープロ投資家」という言葉をご存知でしょうか？

プロ投資家は簡単に言うと、金融知識も不動産投資の知識・経験も豊富なプロ。

スーパープロは、その中でも不動産投資の専門知識や豊富な経験を持つ投資家を指します。

そして、不動産特定共同事業には、そんなスーパープロ投資家限定の事業（適格特例投資家限定事業）も存在します。

プロやスーパープロと呼ばれる投資家はどのような人なのか？

どのような区別があるのか？

今回は、不動産特定共同事業におけるプロとスーパープロについて詳しく見ていきましょう。

一般投資家とプロ投資家の違い

まずはスーパープロの前に「プロ投資家」について知りましょう。

プロ投資家は、金融商品取引法（参考：金融商品取引法について（金融庁））と不動産特定共同事業法（不特法）、それぞれにおいて定義されています。

いずれも、その他の一般投資家（アマ投資家）と区別し、それぞれに応じた規制の適応が行われています。

金融商品取引法においては、金融知識・経験・財産の状況に応じてプロ投資家の範囲が規定されています。

該当するのは、国や日本銀行、証券会社、投資信託委託業者、銀行、保険会社、投資顧問会社、年金資金運用基金、上場会社、資本金5億円以上の株式会社、金融商品取引業者、外国法人、保険機構、特殊法人、独立行政法人などとなります。

資産運用のプロといったところでしょうか。

不特法においては、上記の金融商品取引法の定義にさらに追加条件があります。

不動産特定共同事業者、認可宅地建物取引業者（REITの運用会社等）、不動産投資顧問業者など、不動産投資の知識・経験がなければ、不特法におけるプロ投資家とは定義されません。

つまり、プロ投資家は一般投資家と比べて金融も不動産投資も知識・経験が多く、失敗しにくいという点で「プロ」なのです。

プロ投資家とスーパープロ投資家の違い

では、そんなプロ投資家よりも更に上？のスーパープロ投資家とは何なのでしょう？

その定義は、

プロ投資家の中で、不動産投資に対する専門的知識・経験が特に豊富だと認められる者

とされています。

該当するのは、不動産特定共同事業者、認可宅地建物取引業者（REITの運用会社等）、総合不動産投資顧問業者、金融商品取引法が定める適格機関投資家のうちの一部、一定のスーパープロのみの有限責任事業組合、一定の要件を満たす宅地建物取引業者や特定目的会社などとなります。

よって、スーパープロ投資家はプロ投資家よりも更に不動産投資の専門知識・豊富な経験を要するのです。

尚、スーパープロ投資家は「適格特例投資家」とも呼ばれ、金融商品取引法が定める「適格機関投資家」に似ていますが、全く異なるものなので注意が必要です。

プロかどうか？事業者にとっての違いとポイント

一般投資家・プロ投資家・スーパープロ投資家と、投資家にも区別があることが分かりました。

それでは、事業者（運営会社）にとってその違いは何なのでしょうか？

それは、取り扱える事業の規模や契約に関わることです。

例えば、

小規模不動産特定共同事業者は、通常の不動産特定共同事業者ほどの大きな資本力がなくても不動産特定共同事業に参入しやすい制度ですが、その分、投資家の出資金の上限が定められています。

小規模第1号事業者および小規模第2号事業者（小規模特例事業者）が、一人の一般投資家から受けることができる出資額は100万円以下に制限されます。

しかし、プロ投資家の場合、受けられる出資額の上限は1億円となります。

また、プロ投資家のみによる出資で成立する不動産特定共同事業については、約款の登録が必要ありません。

これにより、事業者にとっては、少数のプロ投資家から多くの出資を募ることができ、プロ投資家にとっては、煩わしい約款規制もなく、柔軟に出資と利益配分の契約を作成することができます。

一般投資家と比べると規制が緩く、柔軟な対応、事業を行いやすいのが、プロ投資家・スーパープロ投資家向けの事業と言えるでしょう。

スーパープロ投資家限定事業とは？

そんなプロ投資家・スーパープロ投資家向けの事業として、スーパープロ投資家限定事業（適格特例投資家限定事業）というスキームがあります。

これは、基本の不動産特定共同事業、現物不動産に対して投資家から資金を集め、不動産を取得、運用するスキーム（第1号事業）の応用で、投資家をスーパープロ投資家（適格特例投資家）に限定したものを指します。

スーパープロ投資家からしか出資を募ることができませんが、出資額に制限はありません。

より大きな規模の事業を行うことができるようになります。

また、投資家区分を限定する分、第1号事業と比べて許認可のハードルが低く、届出を行えば、不動産特定共同事業法の許可を受けずして、ファンドを組成することができます。

SPC（特別目的会社）に実物不動産を取得させる特例事業型も可能です。

一般投資家向けの不動産小口化商品とは全く性質の異なる事業と言えるでしょう。

まとめ

プロ投資家・スーパープロ投資家は、まさに金融・不動産投資のプロと言えます。

そんな知識も経験も豊富なプロだからこそできること、認められることは多く、これらのプロを顧客にできれば、事業の幅は大きく広がります。

不動産特定共同事業には、一般投資家向けの第1号事業や特例事業、小規模不動産特定共同事業などに加え、スーパープロ投資家限定事業（適格特例投資家限定事業）といった特殊な事業もあります。

これから不動産特定共同事業への参入を検討中の事業者様は、選択肢の一つに加えてみてはいかがでしょうか？