マスターリース契約の仕組みをわかりやすく解説！

不動産クラウドファンディングの比較サイト‐クラウリング‐です。

不動産クラウドファンディングでの主な収益はインカムゲインとキャピタルゲインです。

インカムゲインは不動産を保有していることで得られる家賃収入のことであり、一方のキャピタルゲインは、不動産を売却することにより得られる収入です。

インカムゲイン型のファンドの場合、家賃収入を得ることが出来ず、想定していた分配が支払われないというリスクがあります。

空室リスクに備える仕組みとして、マスターリース契約がありますが、このマスターリース契約とは一体どのようなものなのでしょうか？果たして本当に安心できるものなのか、解説していきたいと思います。

不動産クラウドファンディングのマスターリース契約

マスターリース契約とは、物件を借りた賃借人(＝不動産会社)が第三者(＝入居者)に転貸することを前提とし、オーナー(＝不動産特定共同事業者※以下事業者)が賃借人(＝不動産会社)に対して、不動産を丸ごと貸し出す契約のことを指します。

通常の不動産投資であれば、物件を保有しているオーナーが運用や管理を行わなければなりません。しかし、マスターリース契約は第三者である入居者にまた貸しをすることを前提とした契約です。

そのため、物件に関わる業務全て、不動産会社が担うことになります。空室になったときにも、家賃滞納があったときにも、対応するのは不動産会社です。

不動産クラウドファンディングでは、事業者が不動産会社とマスターリース契約を結びます。これにより、賃料収入がある程度保証され、投資家は安定的にインカムゲインの分配を受け取ることができます。

メリット

投資家からした最大のメリットは、家賃収入が安定するということです。不動産クラウドファンディングの場合、ファンドの運用期間と同じ期間でマスターリース契約が結ばれることが一般的です。ですから、運用期間中は安定した家賃収入を得ることができます。

デメリット

対象の不動産に対して入居者が支払う賃料からサブリース会社の手数料が引かれます。そのため、実際に事業者に支払われる賃料は直接契約するよりも低くなります。

結果、利回りが低くなる要因になります。

また、不動産会社自体が倒産してしまった場合には、予定していた保証を受けられないというデメリットがあります。

サブリース契約との違い

マスターリース契約は事業者と不動産会社(サブリース会社)の間で締結される賃貸借契約のことを指します。それに対し、サブリース契約とは、不動産会社(サブリース会社)と対象不動産の入居者との間で締結される賃貸借契約のことです。

契約当事者が異なるということを覚えておきましょう。

マスターリース契約の種類

マスターリース契約には大きく分けて2つ種類があります。それは、「空室保証型」と「実績連動型」です。一般的には「空室保証型」による契約が多いですが、違いを把握しておきましょう。

空室保証型

この契約の場合、空室・満室に関わらず、一定額の賃料が支払われることになります。そのため、固定型マスターリースとも呼ばれています。空室により収入が下がってしまうことがなく、計画を立てやすいですが、市場の動向により高い賃料を設定できるようになったとしても、一定額以上を受け取ることはありません。

実績連動型

一方、実績連動型は、物件の稼働状況に応じた賃料が支払われます。そのため、空室保証がなく、空室の場合には、その分だけ賃料収入が減ることになります。賃料減収のリスクがありますが、高稼働の状態が続けば賃料収入も多くなるというメリットがあります。「パススルー型マスターリース」とも呼ばれています。

マスターリース契約を採用しているサービス事業者

クラウリングに掲載されているマスターリース契約を採用しているサービス事業者を一部ご紹介させていただきます。

「 creal 」のマスターリース契約を採用した過去ファンドはこちらから

「 COZUCHI 」のマスターリース契約を採用した過去ファンドはこちらから

「 TOMOTAQU 」のマスターリース契約を採用した過去ファンドはこちらから

「 BATSUNAGU 」のマスターリース契約を採用した過去ファンドはこちらから

「 property+ 」のマスターリース契約を採用した過去ファンドはこちらから

現在募集中のマスターリース契約を採用しているファンドはこちら

さいごに

投資家を保護する仕組みとして、事業者は様々な仕組みを採用しています。そのひとつとしてマスターリース契約は重要です。投資をする前に仕組みやメリット・デメリットを把握することは、リスクを軽減することに繋がります。だから100％安心というわけではないことは、投資である以上、理解しておきましょう。

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリング-のファンド一覧では、条件を追加し、検索することができます。ぜひ、ご活用ください！