不動産特定共同事業で海外不動産への投資も可能に

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング）は、現物不動産そのものの購入費としてだけでなく、その建物の再生や運営など、プロジェクト全体に対して出資を募ることが可能です。

その為、地方の空き家・土地等の有効利用など、地域活性への貢献も期待されています。

不動産特定共同事業法が何度も改正されたのも、国が事業拡大を後押ししたためです。

しかし、この事業は国内の不動産に限ったことではございません。

海外の不動産も小口化（ファンドの組成）が可能です。

不動産小口化商品なら、気軽に海外不動産への投資ができます。

分散投資や外貨、為替などのキーワードは、今や一般投資家も知る投資の基本。

今回は、そんな海外不動産の小口化商品について解説します。

海外不動産を取り扱う要件

2017年の不動産特定共同事業法の改正により、「特例事業」が整備されました。

特例事業とは、

不動産取引を行うことを目的とする特別目的会社（SPC）を設定。

SPCが投資家と出資契約を締結し、集めた資金で不動産取引・運用を実施。

収益を投資家に分配するという事業スキームです。

SPCスキームでは、出資の募集業務は第4号事業者に、

不動産取引や運営にかかる業務は第3号事業者に外部委託することが特徴です。

また、事前の届け出を行うことなど、一定の要件を満たす必要があります。

この特例事業により、海外不動産を対象とした小口化商品が実現可能になりました。

海外不動産小口化商品とリートの違い

少額から海外不動産への投資が可能なものにはリート（J-REIT）もあります。

複数の投資家から出資を募って不動産を運用し、その利益から分配金を配当する。

この点において、小口化商品とリートは似ていると言えます。

大きな違いは、J-REIT投資法人は証券取引所に上場しており、不動産特定共同事業の方は上場していないこと。

J-REITへの投資は証券取引所を通じて行う為、不動産そのものに対して投資するのではなく、不動産投資法人に対して投資する（不動産投資というより投資信託）ということになります。

また、他にも以下のような違いがあります。

1, 最少出資額が、小口化商品では10万円程度、リートは数万円から

2, 運用する不動産の選定は、小口化商品は投資家が行うが、リートはプロにお任せ（運用はいずれもプロが行います）

3, 資金の流動性については、小口化商品は途中解約や売却・譲渡ができないが、リートは自由な売買が可能

4, 小口化商品は急激な価格変動は起きにくく、ミドルリスク・ミドルリターンと言われるが、リートは価格の上下が激しく、ハイリスク・ハイリターンな要素が強い

こう見ると、より少額から分散投資できるリートの方が初心者に向いているように思えます。

しかし、投資初心者が最も気にしなければならないのはリスクの部分。

リートは日々価格変動する為、流動性が高くても、売買のタイミングが難しいのです。

対して小口化商品は比較的価格の変動が起きにくく、安定的な収益が見込めます。

まずは投資の仕組みを知る上でも、リスクの小さな投資から始めるべきでしょう。

投資家から見た海外不動産

海外不動産小口化商品が販売できるようになったことで、投資家にとってはどのようなメリットがあるでしょうか？

1,少額で海外への分散投資ができる

まず、投資商品の中では比較的少額で海外へ投資できることがメリットの一つ。

資産運用をする上で分散投資は抑えておきたいポイントです。

中でも、国内外に資産を分散させることは大変重要視されます。

そんな海外資産を少額から、それも現物不動産で持てることは大きな魅力です。

2,日本に居ながら海外不動産を運用できる

海外に投資するとなると不安なのが、やり取りや管理のこと。

従来の海外不動産投資（購入）ですと、現地に行って物件を確認したり、販売業者との連絡や交渉、契約を英語でしたりと、なかなか手間のかかるものでした。

しかし不動産特定共同事業の場合、不動産の管理は運営会社にお任せですし、やり取りは日本語でOK。

物件情報もWeb上で簡単に見られます。

日本に居ながら、スマホひとつでも簡単に海外不動産投資ができるのです。

3,為替リスク対策にも

昨今の円安を鑑みても、資金を「円」のみで保有しておくことは為替リスクにさらされていると言って良いでしょう。

資産運用の面でも、いくら不動産や証券、株など様々に分散投資しても、全て円建てで保有していれば、円の価値の上限に比例してしまいます。

その点、海外不動産への投資は、その不動産のある国の価値に比例するので、日本円が落ちても、同時に下落するとは限りません。

必ずしも比例しないわけでもありませんが。

直接的に外貨を持つわけではありませんが、不動産という資産を持つことで、インフレのリスクにも対応できます。

海外不動産ならではの注意点

ただし、海外不動産特有のリスクも存在します。

1つはカントリーリスク。

カントリーリスクとは、それぞれの国の事情によるリスクのことです。

国の政治的背景、災害事情などを考慮し、将来性のある国の資産を選ぶことが重要です。

例えば日本は地震や台風など自然災害の多い国。

不動産は特に影響されやすいので、日本ならではのカントリーリスクといえます。

もう1つは運営会社の倒産リスク。

通常の特例事業ならきちんと倒産乖離されているはずですが、海外が絡むと少々ややこしい場合も。

投資する前に、商品のスキームや事業者の実績をよく確認することをオススメします。

まとめ

小口化商品なら、初心者でも手軽に海外不動産への投資が可能です。

また、既に様々な投資をされている方にとっても、手軽に海外への分散投資先を増やす方法としてメリットがあります。

今は特に、円安で海外への投資に注目が集まっているので、事業者にとってはチャンスかも知れません。

これから不動産特定共同事業へ参入する事業者様、既に事業は行っているが、海外不動産は扱っていない会社様、ぜひ一度、海外不動産の取り扱いも検討してみてはいかがでしょうか？