不動産投資家の実務について紹介 | 普段大家さんは何をしているのか？

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不動産投資家が日々どのような仕事をしているのか、あなたはご存知でしょうか。

賃貸住宅に暮らしている人は、大家さんの存在をご存知だと思います。

実際に、大家さんに会って、話をしたことがある人もいると思いますが、具体来な仕事内容までは聞いたことがある人は少ないと思います。

賃貸住宅によっては、最上階など建物の一室に大家さんが住んでいることがよくあります。

そのようなマンションやアパートで暮らしている人は、いわゆる”大家業”と呼ばれるものを間近で見たこともあるかもしれませんね。

今回の記事では不動産投資家の実務について紹介していきたいと思います。

不動産投資家の実務1：建物の管理

まず不動産投資家の代表的な仕事として建物の管理が考えられます。

入居者に快適な住空間を提供するために、共用部、廊下やエントランス、場合によっては建物周辺の道路まで定期的に掃除を行ないます。

駐車場や駐輪場があればそれも同じです。

建物が大きければ大きいほど、共用部が多ければ多いほどに大変な業務となります。

掃除だけではありません。

廊下の蛍光灯が切れたら交換したり、共用部にゴミ箱があればそのゴミ出しをしたり、エレベーターの点検の手配なんかもあります。

また、住民の専有部であっても、水漏れがする等、何かしら建物自体の問題が起きた時には、大家さんの判断で業者を手配する必要が出てきます。

建物の管理といっても、多くのことをしなければならず結構な仕事量になります。

規模が大きい不動産を所有している投資家の場合、会社員として働きながら全ての一人で担うのはとても大変なことです。

そのため、このような業務を全て管理会社に任せるという方法もあります。

一か月の賃料の5％前後の費用はかかりますが、管理に取られる時間や労力を考えれば合理的な場合もあります。

また、管理会社はまさに建物管理のプロですから、管理の素人が行なうよりも仕事の質が違ってきます。

不動産投資家の実務2：住民とのコミュニケーション

家賃の支払い方法は、最近はほとんど振込です。

以前に東京で住んでいたときの賃貸は、家賃は毎月大家さんに手渡しました。

昔住んでいた家は、最上階に大家さんが住んでいて、毎月決まった日に家賃を渡していました。

今どき珍しいですが、その大家さんがすごく優しい方だったのを覚えています。

少し脱線しますが、芸人のカラテカの矢部太郎さんが書いた「大家さんと僕」というマンガをご存じですか？

あの漫画に出てくる大家さんみたいな感じです。

家賃を払いに行くとお茶に誘ってくれたり、お菓子をくれたり、もらいもののお裾分けということで、美味しい筍をまるまる一本いただいたこともありました。

かなり話が脱線してしまいましたが、何が言いたいかというと、大家さんとの関係がとても良好だったということです。

とても居心地が良くて、初めての一人暮らしも全然寂しくなかったことを懐かしく思い出しました。

そんな大家さんだから、他の住民の方にも当然好かれています。

アパートの住人さんも、長年住まれている方が多く少なくとも、隣近所が引越をしていることを見たことがありませんでした。

賃貸経営の一番の悩みは空室問題です。

退去者が出てしまえば、部屋の清掃、入居者募集、広告といったコストがかかる上に、募集期間中は、家賃収入が入ってきません。

長く住んでもらえるのはありがたいですよね。

ここまで住民と深く関わっていて、コミュニケーションが取れている大家さんは稀だと思います。

ですが、住民とうまくコミュニケーションを取られている大家さんは、間違いなく運営もうまくいっている（家賃や住民トラブルが少ない）傾向があります。

不動産投資家の実務3：入居者募集

先ほど紹介した大家さんの物件は、私が退去した後もすぐに入居者が決まったと聞きました。

たしか、私が退去したのが9月末で翌年の年賀状で入居が決まったと聞いたので、約3ヶ月でリフォームからの入居決定です。

今思えば、なかなかのスピード感です。

最寄り駅は急行停車駅で徒歩5分以内という立地の良さが最大の強みかもしれませんが、それだけが理由ではないと思います。

やはり建物の管理であったり、住民との関係性ができているからこそ空室の出ない人気物件となるのだと思います。

入居者の募集も管理会社に任せることができますし、なんなら家賃保証プランのある管理会社もあるでしょう。

やり方は人それぞれで構いませんが、住民が快適に暮らせることを優先した選択をすることでが回りまわって空室対策になるのだと思います。

不動産投資は簡単な仕事ではありません

不動産投資のイメージが世間的にどう認識されているかは分かりませんが、少なくとも事業として成果を出すためには、それなりの工夫と努力が必要になります。

ここまでの話の流れを見る限り、大家業はすごく大変な仕事だと思います。

管理会社に任せるにしても『どこに何をどこまで頼むのか』など、考えることがとても多そうです。

不動産投資は、建物さえ持ってしまえば家賃収入で不労所得が得られると誤解されている方が多い気がします。

しかし「不労」では儲からないのが不動産投資なのです。

不動産投資はそこまで甘くはありません。

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2つの違いは、不動産投資商品なのか資産運用商品なのかです。

参考までに、過去に2つの違いを説明したブログを紹介しますのでご確認ください。

不動産クラウドファンディング | 匿名組合契約と任意組合契約の違いとは？

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