不動産クラウドファンディングの選び方

不動産クラウドファンディング比較サイト-クラウリングです。

少額から投資ができることから注目を集めている不動産クラウドファンディング。数多くのファンドが掲載されていますが、どれを選べばいいか迷ってしまいますよね。

そこで今回は、不動産クラウドファンディングの選び方をファンド、事業者ごとにご紹介させていただきます。

不動産クラウドファンディングの選び方

まずは不動産クラウドファンディングの選び方です。

• 投資のしやすさ
• 案件の質
• 運営会社

それぞれ解説していきます。

投資のしやすさ

これは、案件数・募集口数・募集形式から判断できます。案件数が多ければ多いほど、投資できる可能性が広がってきますし、募集口数も同じことがいえます。

また、募集形式も判断基準となるでしょう。主な募集形式は抽選式と先着式になります。
抽選式であれば、運になってしまいますし、倍率によっては投資したくても思うようにできません。逆に、先着式は早い者勝ちなので、可能性が高くなります。

これらを踏まえて投資がしやすいかどうかを判断していきましょう。

案件の質

案件の質は出資方法・物件情報・想定利回りで判断できます。

出資方法

出資方法は「優先劣後出資」を採用しているかどうかで考えることができます。
優先劣後出資とは損失リスクを抑えるための仕組みです。優先出資者である「投資家」と劣後出資者である「事業者」の出資金を分けて扱います。損失が出た場合、事業者の出資分から一定の損失までをカバーすることで投資家を守ります。

この割合を確認しましょう。劣後出資分が高ければ高いほど、値下がりのリスクが軽減されますが、逆に投資できる出資口数が少なくなってしまいます。

中には空室リスクを抑え、家賃収入を確保する「マスターリース契約」を締結しているものもあります。

ファンドに対し、どのようなリスク対策がなされているかは「案件の質」につながります。

物件情報

物件情報はとても大切です。こちらはのちほど詳しく解説させていただきます。

想定利回り

そして、想定利回り。想定利回りは、満室状態で計算した指標です。満室時の1年の賃料の合計額を賃料相場から計算し、販売価格で割ってパーセンテージで算出します。想定利回りの計算は以下の式で計算します。

利回りが高いとそれだけ魅力的に見えます。しかし、利回りが高いだけで判断しては危険です。利回りはリスクとリターンのふり幅であることを忘れてはいけません。

物件情報を見て、利回りを確認するようにしましょう。

運営会社の信頼性

最後に運営会社の信頼性を考えていきます。運営会社を知ることも投資をする上で重要です。

お金を預ける会社が信頼におけるものかどうかを自身の目で判断していきましょう。運営会社の中には東京証券取引所に上場している企業もあります。上場していると倒産リスクも低く、安心であるといえます。
上場している企業が運営している事業者は以下の通りです。

不動産クラウドファンディング事業者のCOZUCHIは信託登記をしています。不動産登記簿上で信託登記され、信託受託者の倒産時においても、その固有財産とは別扱いとなる信託財産であることが公示されることになります。
安定した経営が見込める運営会社を選択することでリスク軽減に繋がり、結果投資しやすくなります。

物件の選び方

次に物件の選び方についてご紹介させていただきます。
リスク対策としても重要である物件の情報がしっかりと開示されているかがポイントです。なぜなら、投資した物件の運用が上手くいかなかった場合に、元本が棄損する可能性があるからです。
どんなに運営会社が信頼に長けるものであっても、対象物件に何かあった場合に影響が出てしまいます。

そのため、対象の物件情報をしっかりと把握し、吟味することが大切です。なお、開示されている情報が多ければ多いほど、選定の手掛かりとなり、有益な投資が行えるようになります。

物件の種別

物件の情報にはそれぞれ種別が記載されています。マンション、アパート、戸建、商業施設などさまざまです。当然、種別によって出資額や利回りが異なります。

さらに建物一棟の場合と区分の場合もあります。対象物件が区分の場合、建物全体ではなく、一部屋のみなどの場合があります。また同じ建物内の異なる部屋で、ファンドが複数募集されることもあります。区分の場合、投資の条件によっては空室リスクもあるため、確認が必要です。

所在地

所在地によっても、物件の条件は異なります。利回りで見てみても、地方は高く、都内は低い傾向にあります。投資物件の所在地がどこにあるかもチェックし、投資物件を選んでいきましょう。

構造

構造によって耐用年数が異なります。メリット・デメリットそれぞれありますし、耐用年数は不動産ならではのリスクにも関わってきます。確認を怠らないようにしましょう。

竣工時期

一般的に築年数が新しい方が価値が高く、賃貸の需要も大きいかと思いますが、実は築年数が古い物件の方が不動産価値の下落が緩やかという特徴があります。物件自体は古くても、管理が行き届いていれば価値は極端に下落することはありませんので、管理状況を把握してみましょう。

新築・中古

新築・中古共にメリット・デメリットがあります。

マーケット情報

マーケット情報は、物件のある地域の人口推移、家賃の推移、家賃相場や地域の特徴などが記載されています。土地勘のない地域でも投資を検討することができます。

さいごに

不動産クラウドファンディングは、運用の手間などが必要なく、手軽に不動産投資ができる点が魅力です。

事業者に任せてほったらかしで大丈夫なので、他の投資に比べると専門知識は少なくても始めることが可能です。しかし、投資をするからには、自身の目で情報を判断しましょう。各事業者のファンドページには、多くの情報が掲載されています。それらを確認し、検討した上で投資をするようにしましょう。

クラウリングでは、事業者の利回りや運用期間、ファンド数など実績をもとに比較・検討ができます。検討材料として、ぜひ活用してみてください。

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