不動産特定共同事業の対象不動産変更型ファンドとは？

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

対象不動産変更型の不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング）は、事業者・出資者ともに継続的に、最大限の利益を挙げられる可能性のある不動産ファンドです。

ただし、その他の一般的な不動産小口化商品には無い独自の規定や仕組み、リスクもあります。

とはいえ、商品の選択肢を増やすためにも、対象不動産変更型のファンドを組成してみたくないですか？

今回は対象不動産変更型の不動産ファンドが、一般的なファンドと何が違うのか？

メリットやデメリットは？

どうやってファンドを組成するのか？

についてご紹介いたします。

まだ取り扱ったことがない不動産特定共同事業者の皆さまは、ぜひ参考にして下さい。

普通のファンドとは何が違うのか？

一般的に不動産小口化商品として市場に出回っているファンドの多くは、取得・運用する不動産が固定されています。

投資家の多くは公開されている物件情報を頼りに出資することでしょう。

それに対して、「対象不動産変更型契約」のファンドは、最初はある特定の物件に対して出資を募りますが、途中で良い物件が出れば、それを追加取得（追加の出資募集）をしたり、売価が上がったタイミングで物件を売却したりと、対象不動産が変わっていく不動産ファンドです。

不動産特定共同事業でありながら、保有し続けて利益を得る（インカムゲイン）というより、市況を予測して売却益を得るキャピタルゲインの投資商品と言えるかもしれません。

また、運用期間は長期にわたる物が多く、無期限のもの（無期限運用型ファンド）も存在します。

投資家にとっては最初の物件しか確定した情報が得られない割に、動くお金は大きく、結構ハイリスクなようにも思えます。

そこで、対象不動産変更型の不動産特定共同事業には、出資者保護の為の様々な規定や、説明事項の追加が不動産特定共同事業法（不特法）によって定められています。

参考：不動産特定共同事業法施行規則の改正案について（建設省）

　　　不動産特定共同事業の許可申請書等の様式及びモデル約款等

対象不動産変更型ファンドのメリット

独自の規定やルールが有りながらも対象不動産変更型ファンドを組成するのは、以下のような理由が挙げられます。

事業者にとってのメリット

・売り時、買い時の不動産を自由に売買できる

出資者への説明義務や要件さえ満たせば、不動産の追加運用も売却も可能です。

それにより、事業者の判断で、最も高値の時に売ることも、これから価値が上がりそうな物件をお得に手に入れることもできます。

ここでしっかりと利益を上げることができれば、自社の儲けになるだけでなく、投資家からの信用も得られます。

・1つのファンドで多くの事業参加者（出資者）を集められる可能性

最初の不動産への出資募集と、不動産の追加取得の際に追加募集もできるので、1つの事業に対してより多くの参加者を得ることができるかもしれません。

売買を繰り返し、利益を上げるごとに応募者は増えることでしょう。

投資家にとってのメリット

・利益の最大化が期待できる

運用期間（売却予定）が決まっているファンドと違い、最もその不動産価値が上がった時に売却できれば、その利益が最大限のものとなるでしょう。

・継続的な収益が見込める

対象不動産変更型ファンドは長期間の運用が多く、あるいは、運用期間が決まっていないものもあります。

不動産の運用、売買を繰り返すことで、継続的に利益を得られる可能性があります。

・売買のタイミングはプロにお任せ

不動産売買のタイミングは基本的に運営会社が決め、出資者の同意を得て実行されます。

投資家、特に不動産の知識はあまり無い出資者にとっては、自分で固定不動産のファンドを複数選び運用するよりも効率が良いかもしれません。

ほったらかしでプロに資産運用をしてもらえるような感覚です。

対象不動産変更型ファンドのデメリット

反対に、対象不動産変更型ならではのデメリットもあります。

事業者にとってのデメリット

・対象不動産変更型ファンド組成には多くの規定が

対象不動産の変更が無い一般的な不特法商品で必要な説明や規定に加え、対象不動産変更型ファンド特有の説明義務や規定が定められています。（詳細は前述の「不動産特定共同事業法施行規則の改正案について（建設省）」参照）

通常のファンドよりは参入へのハードルが高いと言えます。

・ファンド運用中の業務が多い

売却（運用）予定の決まっているファンドと異なり、売買のタイミングの見極めや、売買時の既存出資者への連絡、追加募集の手続きなど、多くの業務が発生します。

中でも、売買について出資者の同意を得る、出資者間の公正さのバランス調整などは非常にデリケートな部分。

時間も労力もなかなかなものです。

投資家にとってのデメリット

・どのような物件を追加取得するか分からない

対象不動産変更型契約の場合、最初の不動産情報は分かりますが、

それがいつ売却されるか？別の物件を取得するのはいつ？どんな物件？

といったことは出資段階では分かりません。

最初は都心の新築マンションだったのに、売却されて次は田舎の中古アパートになってしまった。

いつの間にか自社の投資物件ばかり運用されているような…？

などの疑問が出てくる場合も。

そうならないために、追加取得をする不動産の範囲を予め決めたり、取得に反対する人がいた場合の対応を検討しておいたり、などが事業者に義務付けられてはいますが、基本的には事業者の意思で売買は決定されます。

・原則として中途解約はできない

契約期間が長期もしくは無期限の場合、途中で急にお金が必要になることも出てくるかもしれません。

しかし、対象不動産変更型もあくまでも私募ファンドなので、原則として中途解約はできません。

また、プロが運用するキャピタルゲイン狙いの不動産投資と言うとリート（REIT）にも似ていますが、不動産特定共同事業には市場（マーケット）が無いので他の投資家に売却もできません。

ただし無期限の契約の場合は、

・投資家に元本償還の機会を提供するよう務めること

・契約解除を認める要件と手続きを検討すること

等が法により要請されています。

よって、100%中途解約ができないわけでもないですが、欲しい時にすぐに返してもらえるとは思わない方が良いでしょう。

対象不動産変更型ファンドには信頼が大事

ここまでご覧いただいて、対象不動産変更型は結構ハイリスク・ハイリターンな印象を受けませんでしたか？

一般的な対象不動産が固定されたファンドでは、出資者が商品を選ぶ＝不動産を選ぶことになりますが、対象不動産変更型では、最初の物件以外は事業者が選ぶことになります。

つまり、投資家は事業者の目利きを信用して出資するのです。

最初の物件の内容ももちろん大事ですが、それ以上に事業者の実績が重要になってくるでしょう。

その他の一般的なファンドでいかに予定利回り通りに運用できているか、元本割れを起こしていないかなど、信頼に足る実績を残すことが、対象不動産変更型ファンドの募集を成功させる最大のポイントです。

また、利回りの減少や元本割れを防ぐ出資者保護の仕組み（優先劣後構造やサブリース契約など）が整っているかどうかも、投資家を安心させる要素となります。

まとめ

対象不動産変更型は、運用している不動産の追加取得（出資の追加募集）や売却をし、同時進行、入れ替えをしながら運用していく不動産特定共同事業ファンドです。

運用期間（出資契約期間）は無期限にすることも可能。

複数の不動産を運用しつつ、それぞれ適正なタイミングで売買することで、常に最上の利益を求め続けることができ、事業者にとっても投資家にとっても魅力的な仕組みです。

しかしいずれの場合も、すべての出資者（契約を解除する人、運用を続ける人、追加募集により途中参加した人、最初からずっと運用を続けている人）が納得する公平性のある運用をすることが重要です。

関わる出資者の状況が多岐にわたり、それぞれの出資者保護に関する規定も多く存在します。

対象物件が固定された一般的な小口化商品よりも取り扱いが複雑なのは間違いないでしょう。

それでも不動産特定共同事業者にとっては、単発ではなく、継続的に利益を上げられるチャンス。

特定の物件を運用する一般的なファンドで実績・信用を築ければ、対象不動産変更型にチャレンジしてみるのもありではないでしょうか。