不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業の違いとは？

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不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業では、免許を取得するための要件が大きく異なります。

小規模不動産特定共同事業は「地方創生につながるプロジェクトが増える」と期待され平成29年の法改正によって新たに創設されています。

これは、地方の不動産業者のように比較的規模が小さい企業が参入することで、地方で問題化している空家や空き店舗の活用など、地方創生につながるプロジェクトが増えると期待されています。

とはいえ、本丸の不動産特定共同事業と比べると、知名度が低く、このような事業が存在していることもあまり浸透していないような印象を受けています。

そこで、不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業を比較しながら解説していきたいと思います。

不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業の比較概要

不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業の違いを俯瞰して見るために表にまとめてみました。

このように事業者の要件、投資家の出資金の上限など、様々な要件の違いがあることが見て取れます。

資本金の違い

不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業の資本金要件には大きな違いがあります。

不動産特定共同事業の1号事業を始めるためには、1億円の資本金要件を満たす必要がある一方で、小規模不動産特定共同事業の1号事業者の資本金要件は1,000万円です。

1号事業について改めて解説すると、1号事業者とは投資家から出資金を集めて、不動産を購入して事業を運営することができる事業者のことです。

資本金ひとつ取っても、不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業には大きな違いがあります。

投資家一人あたりの出資上限額

不動産特定共同事業とは、不動産を小口化して不特定多数の投資家から投資資金を集めて、不動産投資事業を運営し、配当などを分配する事業です。

事業者が購入する不動産に対して、投資をしてもらうことで事業を成長させることができます。

不動産特定共同事業には、一般投資家一人あたりの投資上限額はありませんが、小規模不動産特定共同事業には、100万円の上限額が設定されています。

これは、1名の投資家あたり100万円以上の資金を預かるための要件を、小規模不動産特定共同事業者は満たしていないということになります。

投資家からの出資総額

投資家からの出資総額についても、小規模不動産特定共同事業は1億円の上限が設定されています。

これは、累計の投資額ではなく、投資家から出資金として預かっている金額になります。

したがって、運用が終了して元金を償還した事業に関しては含まれません。

事業を開始するための申請

不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業のいずれも、事業者の判断だけで事業を始めることはできません。

都道府県または国土交通省に申請を行なう必要がありますが、二つの事業の間には、事業を始めるための敷居に大きな違いがあります。

不動産特定共同事業は「許可制」であるのに対して、小規模不動産特定共同事業は「登録制」になります。

許可制である不動産特定共同事業は、要件を満たしたとしても審査を通過して許可証の発行を受けなければなりませんが、登録制の場合は、要件を満たし申請書を提出しさえすれば、事業者登録が可能になります。

業務管理者の資格講習

不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業のいずれも、業務管理者の設置が必須になります。

業務管理者の要件を満たすためには、宅地建物取引士であることのほかに、以下のいずれかに該当する者でなければなりません。

1. 1-不動産特定共同事業の業務に関し、3年以上の実務の経験を有する者
2. 2-主務大臣が指定する不動産特定共同事業に関する実務についての講習を修了した者
3. 3-登録証明事業から同等の能力を有するとの証明を受けている者（不動産コンサルティングマスター、ビル経営管理士、不動産証券化協会認定マスター）

業務管理者の要件は変わりませんが、2の「主務大臣が指定する不動産特定共同事業に関する実務についての講習」に関しては、小規模不動産特定共同事業を対象にしか開催されていません。

この点だけみても小規模不動産特定共同事業は開始しやすくなっていることが分かります。

なお、小規模不動産特定共同事業の業務管理者を3年経験することで、不動産特定共同事業の業務管理者の要件を満たすことができます。（*業務管理者の要件：不動産特定共同事業の実務経験３年以上を有する者）

事実、ステップアップまたは、不動産特定共同事業の準備期間という位置付けとして、小規模不動産特定共同事業の事業者登録をする不動産事業者もいらっしゃいます。