小規模不動産特定共同事業でも進むクラウドファンディング化

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

不動産特定共同事業には、面前取引業務と不動産クラウドファンディングの2種類がありますが、小規模不動産特定共同事業も同様です。

おそらく多くの一般個人投資家が考える「不動産小口化商品」は、不動産クラウドファンディングによるものがほとんどでしょう。

しかし、小規模不動産特定共同事業者になれば、不動産クラウドファンディング（オンラインのみでのやり取り）ができるわけではありません。

今回は、小規模不動産特定共同事業をクラウドファンディングで行うことについて詳しく見ていきましょう。

小規模不動産特定共同事業と不動産クラウドファンディングの歴史

不動産クラウドファンディングができるようになったのは、実はここ数年での話。

10年ほど前までは、そもそも不動産特定共同事業自体があまりメジャーではありませんでした。

というのも、当初の不動産特定共同事業法（不特法）は要件が厳しい上に、事業者にとってあまりメリットのあるものでは無く、参入者が少なかったのです。

その後、平成25年に特例事業の導入。

平成29年に小規模不動産特定共同事業の創設と法改正を繰り返し、事業の活性化が図られました。

そして、不動産の取引といえば大きなお金が動くもの。

その当時はまだ、契約は書面で交わすもの。印鑑の必要なものというのが当たり前という感覚でした。

しかし、近年はペーパーレス化や印鑑レスが叫ばれるようになり、確定申告などもオンラインのみで完結できる時代。

契約書もオンラインでのやり取りが認可されるようになりました。

さらに、不特定多数の人から資金を募集し、事業やサービス、商品開発費を捻出するクラウドファンディングの普及も後押しし、不動産特定共同事業のオンライン化、クラウドファンディング化したサービスが生まれたのです。

面前取引とクラウドファンディングの違い

前述のように、そもそもの不動産特定共同事業というのは、面前取引を想定して（オンラインのみで完結できることは想定されず）いました。

しかし今では、「不動産特定共同事業」は、不特法に基づき投資家から出資を受け現物不動産を購入し、その賃貸や売買の利益を分配する資産運用サービスを行う、事業全般を指します。

その中で、面前取引と不動産クラウドファンディングの2種類に分かれることになるのです。

面前取引は、ファンド情報の発信や問い合わせ、申し込み等の連絡に関してはオンラインでも可能です。

ただ、契約に関しては書面の契約書に印鑑も必要で、分配金の配当などもオフラインでのやり取りが必要になります。

それに対して不動産クラウドファンディングは、それらの資産運用にまつわる業務（契約・運用・配当の分配等）も含め、すべてのやり取りをインターネット上で行う電子取引でのサービス（事業者）を指します。

電子署名が確立したことで、契約もオンライン上のやり取りのみで行えるようになりました。

投資家からすると、不動産クラウドファンディングの方が圧倒的に便利ですよね。

しかし、不動産特定共同事業者になるだけでは、不動産クラウドファンディングを事業とすることはできません。

事業者からすると、少々ハードルがあるのです。

不動産クラウドファンディングで小規模不動産特定共同事業をするには？

小規模不動産特定共同事業をクラウドファンディングで行うには、国土交通省の定める不動産特定共同事業の電子取引業務ガイドラインに沿った、電子取引業務を的確に行うために必要な体制が整備されていなければいけません。

また、それに対する審査を受け、認可を取得する必要があります。

主な要件は以下のとおりです。

電子情報処理組織の管理

不動産クラウドファンディング事業においてやり取りされる電子情報は、顧客の個人情報、契約情報や配当の振込先等の顧客財産に関わることまで、機密情報が沢山あります。

オンラインでの管理は目に見えない分、情報の漏洩や毀損、滅失といったリスクは、従来のオフラインでのやり取りよりも高いと言えるでしょう。

そうしたリスクへの対策はもちろんのこと、万が一のことがあった場合の対処法や規定、責任の所在などを明らかにしておくことが必要です。

電子取引業務を行える事業者かどうかの判定

対象の不動産特定共同事業者の財務状況や事業計画、資金使途その他状況を踏まえ、電子取引業務の取り扱い適否を判断する為の審査を行う為の措置がとられていること。

また、その審査結果をホームページなどに掲載し、公表することが必要とされています。

クーリング・オフ制度の制定

電子取引業務を行う事業者は、解除に関する事項をホームページ等に表示し、また、契約成立前書面及び契約成立時書面に適切かつ明確に記載することが義務付けられています。

定期的な情報提供

事業者は事業参加者（出資者）に対し、事業のスキームや運用状況などについて、定期的且つ適切な情報を提供することが求められます。

以上がクラウドファンディングで事業を行う要件です。

また、小規模不動産特定共同事業の場合は、募集要項に出資上限（一人あたり最大100万円まで。特例投資家の場合は1億円まで）が必須となります。

従来の不動産特定共同事業と比べると参入ハードルが低い小規模不動産特定共同事業でしたが、クラファン化するには、またもう一つハードルが増えることになります。

今後は不動産クラウドファンディング一択？

そこまでしてでも不動産クラウドファンディングをできるようにするメリットは、やはり顧客の利便性向上。

それにより、より気軽に、簡単に不動産投資・運用が可能になり、より多くの一般投資家を取り込む可能性が大きくなることでしょう。

そして、契約書や資料の郵送も最小限に抑えられ、事業者側の業務効率も飛躍的にアップ。経費の削減にもつながります。

様々な要件や認可が必要で、長い道のりにはなりますが、その分、十分なメリットが得られると思います。

もちろん、地域密着型のファンドを展開しているサービス事業者は、面前取引により投資家からの厚い信頼を得ています。投資家の中には面前でなければ、安心して投資できないという方も一定数いらっしゃるかと思います。

しかし、これからはオンラインで完結できない面前取引は、どんどん限定的になってしまうのではないでしょうか。

まとめ

今や、小規模不動産特定共同事業もクラウドファンディングでの募集が一般化しています。

比較的規模の小さな不動産事業者様にとっては、不動産クラウドファンディングを実施するための要件を満たすことは、容易ではないかもしれません。

しかし、契約書等を書面でやり取りする必要がある面前取引は、今後ますます衰退していくことが予想されます。

また、電子取引業務ガイドラインを満たすことは、財務面、セキュリティ面、プライバシー保護、リアルタイム性など、様々な点において、顧客に安心感を与えることにも繋がります。

これから小規模不動産特定共同事業へ参入される事業者様も、ぜひクラウドファンディングでの事業展開をご検討ください。