不動産特定共同事業の多様なスキームについて概要をご紹介！

不動産クラウドファンディングの比較サイト-クラウリングです。

一口に不動産特定共同事業（不動産クラウドファンディング）と言っても、様々な種類（スキーム）が存在します。

単純に事業者が出資を集め、運用し、利益を分配・償還するシンプルな仕組み。

募集や運用などの各業務を委託し、複数の事業者が関与する場合。

対象の不動産が途中で変更になるような投資スキームもあります。

そのようなスキームごとに異なる特徴やメリット・デメリットを知ることで、

どのようなファンドを組成するか？

どのような事業なら可能なのか？

の判断が明確にできるようになるでしょう。

今回は、不動産特定共同事業にある多様なスキームについて、概要をご紹介します。

一般的な不動産特定共同事業スキーム

一番多い（一般的）と思われるのが、シンプルに第1号事業者が出資を募集（もしくは第2号事業者が募集業務のみ媒介）し、運用～分配金の配当、元本償還までを行うスキームです。

事業者にとっては、自社で全て完結できる分、利益も大きくなるので、多くの事業者が第1号事業者を目指します。

投資家から見ても仕組みが分かりやすく、関わる事業者が少ない分、リスクが小さく見えることもあるでしょう。

ただし事業者が1号事業の許可を取得するには、資本金1億円以上など金銭面でのハードルが高く、参入は容易ではありません。

小規模不動産特定共同事業における第1号事業者にあたる小規模第1号事業者になるか、自社完結はできなくとも第2号事業者の許可を目指す方法もあります。

特例事業（SPC）スキーム

SPCとは特別目的会社という意味で、ファンド（事業）を運営するために設立される法人のことです。

特例事業（SPC）スキームでは、出資の募集業務やファンド（不動産小口化商品）の運用（不動産管理など）は、それぞれ許可を受けた不動産特定共同事業者に委託されます。

その分、SPCが主体となり特例事業を実施する場合、事業実施のための許可は不要で、届出のみで可能。

また、SPCは宅地建物取引業の許可を受ける、もしくは宅地建物取引士を置く必要はありません。

これは、事業者にとっては参入ハードルが低いメリットがあります。

投資家から見ると、SPC、第3号事業者、第4号事業者と、一見すると登場人物が多く、ややこしい仕組みに見えます。

しかし、その関わる全ての会社に倒産乖離の仕組みがあることがほとんどで、実は投資家にとってもリスクを減らせるメリットがあるスキームです。

スーパープロ投資家限定事業（適格特例投資家限定事業）スキーム

スーパープロ投資家（特例投資家）とは、

金融知識・経験・財産の状況に応じて規定されている金融商品取引法（参考：金融商品取引法について（金融庁））におけるプロ投資家であり、

不動産特定共同事業者、認可宅地建物取引業者（REITの運用会社等）、不動産投資顧問業者など、不特法におけるプロ投資家でもある、

その中でさらに、不動産投資に対する専門的知識・経験が特に豊富だと認められる者

と定義されています。

スーパープロ投資家限定事業は、前述の一般的な不動産特定共同事業スキームの応用で、出資者をスーパープロ投資家（適格特例投資家）に限定したものを指します。

スーパープロ投資家からしか出資を募ることができませんが、出資額に制限はありません。

より大きな規模の事業を行うことができるようになります。

第1号事業と比べて許認可のハードルが低く、届出を行えば、不動産特定共同事業法の許可を受けずして、ファンドを組成することができることが、事業者にとって大きなメリットです。

SPC（特別目的会社）に現物不動産を取得させる特例事業型も可能。

一般投資家向けではない特殊なスキームです。

対象不動産変更型ファンドのスキーム

対象不動産変更型ファンドは、これまで紹介した3つとは異なり、運用する不動産に特徴があります。

それは、一般的なファンドは取得・運用する不動産が固定されているのに対し、対象不動産変更型ファンドはその名の通り、途中で良い物件が出れば、それを追加取得（追加の出資募集）したり、売価が上がったタイミングで物件を売却したりと、対象不動産が変わっていくファンドです。

売買のタイミングは運営会社が決め、出資者の同意を得て実行されます。

保有し続けて利益を得る（インカムゲイン）というより、市況を予測して売却益を得るキャピタルゲインの投資商品と言えるでしょう。

事業者にとっては、より多くの出資者を得るチャンスが広がるとともに、売り時、買い時に自由に売買しやすい仕組みです。

投資家にとっては、利益の最大化や継続的な収益が見込めるメリットがあります。

運用期間は長期にわたる物が多く、無期限のもの（無期限運用型ファンド）も存在する点では、かなり特殊な運用スキームと言えるでしょう。

まとめ

不動産特定共同事業には様々なスキームが存在します。

シンプルに事業者が出資を集め、運用し、利益を分配・償還するスキーム。

一部または全ての業務を委託し、複数の事業者が関与し、行われるスキーム。

SPCが主体となる特例事業スキーム。

対象不動産変更型ファンド等の少々特殊なスキーム。

それぞれのスキームごとに特徴があり、メリット・デメリットも様々です。

どのスキームの事業を行うのか？（行えるのか？）を選ぶことも、不動産特定共同事業者にとっては重要な判断になるでしょう。

これから事業に参加しようとされている事業者様は、今回の記事も参考に、ぜひ、どのような事業を行うかご検討ください。